智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，9月26日，中指研究院發(fā)文稱，2025年8月25日，上海出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，這一被業(yè)內(nèi)稱為"8.25新政"的舉措引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。上海"8.25"樓市新政實(shí)施滿月以來，政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。新房市場(chǎng)短期成交量明顯回升，外環(huán)外區(qū)域受政策影響數(shù)據(jù)體現(xiàn)明顯;二手房市場(chǎng)在預(yù)期博弈中有所修復(fù)，外環(huán)外交易活躍度提升明顯。這些變化表明，政策在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，促進(jìn)了合理住房需求的釋放，為“金九銀十”的購(gòu)房消費(fèi)注入了強(qiáng)心劑，奠定了市場(chǎng)回暖的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

新房市場(chǎng)：政策短期利好效果凸顯，外環(huán)外區(qū)域銷售受益明顯

(資料圖片)

從成交數(shù)據(jù)來看，新政出臺(tái)后首周，上海新房市場(chǎng)立即作出反應(yīng)，網(wǎng)簽成交出現(xiàn)明顯小高峰，單周成交量環(huán)比增幅超過30%。隨后三周市場(chǎng)逐步回歸理性，成交量趨于平穩(wěn)，但整體仍維持在較高水平。綜合新政實(shí)施首月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，新房成交總量環(huán)比上漲19%，這一數(shù)據(jù)充分說明政策在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的拉動(dòng)效應(yīng)。不過，與去年同期相比，新房網(wǎng)簽量仍下降2.5%，降幅較去年同期收窄33個(gè)百分點(diǎn)，表明當(dāng)前市場(chǎng)整體熱度與去年同期相比仍存在一定差距，但政策帶來的積極變化已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

注：新房統(tǒng)計(jì)不含保障房

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，受規(guī)劃導(dǎo)向、城市更新等周期條件影響，上海新房市場(chǎng)的供需空間格局正發(fā)生明顯變化。近幾年，上海核心區(qū)供地有所增加，帶動(dòng)外環(huán)外新房成交占比從2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但整體來看，外環(huán)外仍是新房供應(yīng)主要區(qū)域，庫(kù)存面臨一定壓力。此次新政放開外環(huán)外限購(gòu)套數(shù)正是基于這一特征作出的精準(zhǔn)施策，旨在促進(jìn)外環(huán)外區(qū)域庫(kù)存去化。

8.25新政后首月，外環(huán)外新房成交占全市比重達(dá)73.45%，達(dá)到年內(nèi)新高，較年內(nèi)平均水平高出12.29%，充分說明政策對(duì)外環(huán)外市場(chǎng)的引導(dǎo)作用正在顯現(xiàn)。

注：新房統(tǒng)計(jì)不含保障房

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

但需要注意的是，上海作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市之一，家庭人均有60㎡免征額度，對(duì)于購(gòu)買三套房的家庭來說，雖然購(gòu)房限制得以取消，但房產(chǎn)稅逐步成為限制多套房購(gòu)買需求的主要因素。根據(jù)部分新房樓盤走訪情況來看，外環(huán)市場(chǎng)上新釋放的購(gòu)買第三套住房的客戶量相對(duì)有限。

二手房市場(chǎng)：買賣雙方博弈加劇，置換鏈條逐步激活

從二手房市場(chǎng)來看，8月下旬上海二手房房東心態(tài)發(fā)生明顯變化，考慮到8月中旬貝殼關(guān)閉上海二手房成交價(jià)展示，二手房市場(chǎng)價(jià)格體系呈現(xiàn)出更為復(fù)雜的波動(dòng)態(tài)勢(shì)，當(dāng)周套均議價(jià)空間迅速提升至16.9%。新政后首周，房東可議價(jià)空間小幅回落但仍在16.5%以上，議價(jià)空間仍保持高位波動(dòng)狀態(tài)，反映出買賣雙方之間的價(jià)格博弈依然激烈，市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整期。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從成交數(shù)據(jù)來看，新政出臺(tái)首周(8月25日至31日)，二手房交易量環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)情緒的即時(shí)提振作用。然而第二周成交量即出現(xiàn)9.3%的環(huán)比回落，表明市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需時(shí)間。隨著"金九銀十"傳統(tǒng)銷售旺季的到來，后續(xù)兩周市場(chǎng)成交量逐步回升，環(huán)比增幅分別達(dá)到5.2%和7.8%，這一趨勢(shì)說明政策效應(yīng)正在溫和而持續(xù)地向消費(fèi)端傳導(dǎo)。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從成交區(qū)域分布來看，外環(huán)外限購(gòu)的放開有效激活了二手房市場(chǎng)的置換鏈條。新政前兩周，外環(huán)外成交比重分別為49.5%和49.1%，明顯高于年內(nèi)平均值44.3%。這一數(shù)據(jù)變化說明，外環(huán)外區(qū)域的交易活躍度正在提升，剛需和改善型需求客戶在新政刺激下開始積極入市，從而帶動(dòng)了整個(gè)二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性改善。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

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