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“滬六條”新政滿(mǎn)月，上海樓市出現(xiàn)積極信號(hào)。

此前8月25日，上海市住建委、市房屋管理局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及符合條件的家庭，外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)；成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策；公積金賬戶(hù)可支付首付款；商貸利率不再區(qū)分首套和二套；個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策完善等六項(xiàng)具體措施，故也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“滬六條”。

從新政落地首月的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)的提振作用已顯現(xiàn)。據(jù)安居客監(jiān)測(cè)，8月26日至9月25日，二手房網(wǎng)簽成交21127套，環(huán)比增長(zhǎng)8%；上海新房網(wǎng)簽成交9984套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，兩類(lèi)房源成交量均實(shí)現(xiàn)不同幅度的改善。

具體來(lái)看，在上海“豪宅熱”的加持下，新房市場(chǎng)再現(xiàn)“日光”盛況。9月21日，兩大豪宅項(xiàng)目“金陵華庭”、“中建玖上瑯宸”于同日迎來(lái)開(kāi)盤(pán)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商發(fā)布的信息，金陵華庭項(xiàng)目二期首批120套房源及中建玖上瑯宸項(xiàng)目首批140套房源均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便宣告售罄。

此外，隨著限購(gòu)政策放寬，上海二手房市場(chǎng)逐漸回暖。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，本周六9月27日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交套數(shù)更是達(dá)到了1165套，為今年5月10日以來(lái)的新高。

圖片來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

圖片來(lái)源：安居客上海

至于價(jià)格方面，新房與二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)有所分化。從9月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年8月份，70個(gè)大中城市中,各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅總體繼續(xù)收窄。一線(xiàn)城市中北京、廣州、深圳新房?jī)r(jià)格均呈環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，而上海新房?jī)r(jià)格依舊領(lǐng)漲全國(guó)，環(huán)比上漲0.4%。不過(guò)，二手房方面，上海房?jī)r(jià)仍未擺脫此前的下行趨勢(shì)，環(huán)比下降1%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢(shì)?！皽鶙l”的限購(gòu)寬松和信貸政策優(yōu)化對(duì)剛需和改善都很友好，而且在傳統(tǒng)銷(xiāo)售季檔口公布，有助于穩(wěn)定預(yù)期。就近期成交數(shù)據(jù)而言，剛改和豪宅類(lèi)新房項(xiàng)目都有不錯(cuò)表現(xiàn)，說(shuō)明政策亦獲得了市場(chǎng)的認(rèn)同。結(jié)合市場(chǎng)各方表現(xiàn)，今年“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售季的成色有保障。

“二手房市場(chǎng)情緒也被帶動(dòng)起來(lái)，咨詢(xún)量、帶看量明顯反彈。但上海二手房整體掛牌量還是在高位運(yùn)行，因此市場(chǎng)還是采用以?xún)r(jià)換量的策略，價(jià)格繼續(xù)下行。”盧文曦稱(chēng)。

外灘頂豪2小時(shí)收金近百億，套均總價(jià)超8200萬(wàn)

位于上海市黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭二期項(xiàng)目，嘉里建設(shè)打造，是“滬六條”落地的一個(gè)月里，最受市場(chǎng)關(guān)注的豪宅項(xiàng)目之一。

9月10日，該項(xiàng)目公布了“一房一價(jià)”備案表。其中，一套865平方米的頂層復(fù)式房源震驚業(yè)內(nèi)，其總價(jià)高達(dá)2.83億元，折合單價(jià)約32.68萬(wàn)元/平方米，一舉超越此前新房單價(jià)紀(jì)錄保持者——保利世博天悅頂樓房源（單價(jià)30.27萬(wàn)元/平方米），成為目前上海新房市場(chǎng)中備案單價(jià)最高的住宅產(chǎn)品。

9月21日，金陵華庭二期項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)，吸引了227組客戶(hù)參與認(rèn)購(gòu)。此次金陵華庭二期項(xiàng)目推出的是首批120套房源，為約360平米—875平米的大平層及復(fù)式樓，均價(jià)20.5萬(wàn)元/平米。

開(kāi)盤(pán)僅僅兩個(gè)小時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商嘉里建設(shè)方面便宣布，120套房源正式售罄，累計(jì)銷(xiāo)售額98.43億元，套均總價(jià)超過(guò)8200萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：金陵華庭

對(duì)此，當(dāng)前上海中高端改善市場(chǎng)的熱點(diǎn)比較高，10萬(wàn)+的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)全部銷(xiāo)售一空的現(xiàn)象很多。滬六條中的“房貸利率不再區(qū)分首套和二套”的金融政策支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去。高端改善也往往會(huì)成為市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，銷(xiāo)售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來(lái)發(fā)展。

值得注意的是，隨著新政發(fā)布以及“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，上海豪宅產(chǎn)品上新趨勢(shì)較以往更為火熱。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（9月15日—9月21日）共有8個(gè)項(xiàng)目入市，其中10萬(wàn)+的項(xiàng)目有4個(gè)。除金陵華庭外，位于靜安的中建玖上瑯宸和位于楊浦的保利蘭桂坊也均實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄。

9月20日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布了最新一批過(guò)會(huì)樓盤(pán)名單，共有9個(gè)項(xiàng)目、824套房源入市，其中10萬(wàn)+的項(xiàng)目多達(dá)4個(gè)、房源448套，分別為閔行紫竹板塊的蘭香湖貳號(hào)、靜安蘇河灣板塊的悅97、長(zhǎng)寧西郊板塊的西郊云廬以及楊浦東外灘板塊的中海云邸玖章。

二手房網(wǎng)簽日成交量四度破千，外環(huán)外房源受益明顯

隨著“滬六條”新政出臺(tái)，上海二手房市場(chǎng)逐漸回暖。據(jù)安居客數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，新政至今，上海二手房（含商業(yè)）分別于8月30日、9月20日、9月21日、9月27日網(wǎng)簽成交破千套，分別是成交1103套、1012套、1004套、1165套。而在新政前7月1日至8月24日近兩月的時(shí)間里，上海二手房未有一日成交破千。

截至9月27日，9月上海二手房網(wǎng)簽成交總量已突破1.8萬(wàn)套，達(dá)18459套，環(huán)比上漲約11%，同比上漲約34%。

得益于限購(gòu)政策放寬，外環(huán)外二手房的數(shù)據(jù)變化更為明顯。太平洋房屋的數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)這一個(gè)月來(lái)（8月25日-9月25日），太平洋房屋二手房成交量相比上月（7月24日-8月24日）增長(zhǎng)約4%，新增掛牌房源數(shù)量累計(jì)環(huán)比上漲16%，新增客戶(hù)量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)3%，帶看量累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)1%。

在各環(huán)線(xiàn)中，“外環(huán)外”表現(xiàn)尤為突出。8月25日-9月25日，太平洋房屋“外環(huán)外”成交量占比環(huán)比上漲14%，新增房源數(shù)量占比環(huán)比上漲24%，新增客戶(hù)量占比累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)4%，帶看量占比累計(jì)環(huán)比增長(zhǎng)2%。

上海太平洋房屋一門(mén)店 時(shí)代周報(bào)記者攝

上述“外環(huán)外”二手房數(shù)據(jù)漲幅領(lǐng)先的情況也在其他中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中獲得驗(yàn)證。另?yè)?jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，與近兩月同期相比，新政后四周（8月25日—9月21日），上海鏈家二手房成交量增長(zhǎng)11%（外環(huán)外增長(zhǎng)16%），新增掛牌量增長(zhǎng)14%（外環(huán)外增長(zhǎng)19%），新增客戶(hù)咨詢(xún)量增長(zhǎng)11%（外環(huán)外增長(zhǎng)18%），帶看量持平（外環(huán)外增長(zhǎng)4%）。

此外，太平洋房屋業(yè)務(wù)策略部主管程紅接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，據(jù)她推測(cè)改善型需求的客戶(hù)是增加的，新政對(duì)置換鏈條末端的推進(jìn)起了一定作用，主要源于從該機(jī)構(gòu)成交房?jī)r(jià)格段維度看到，“300萬(wàn)以下”和“500-700萬(wàn)”成交占比同比環(huán)比均有所上升的，從環(huán)線(xiàn)上看，“內(nèi)中環(huán)間”的新增客戶(hù)占比環(huán)比亦有所上升的。

至于二手房?jī)r(jià)格方面，易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新政后首周，有部分外環(huán)外房源業(yè)主提價(jià)3%—5%以迎合市場(chǎng)。

對(duì)此，程紅表示，的確有部分外環(huán)外業(yè)主會(huì)提價(jià)（掛牌價(jià)），但太平洋房屋監(jiān)測(cè)，在實(shí)際成交中，業(yè)主的心理底價(jià)單價(jià)（外環(huán)外）較新政前是有所下降的，新政前一個(gè)月議價(jià)幅度約為4%（業(yè)主平均心理價(jià)格在4.1萬(wàn)），新政后一個(gè)月議價(jià)幅度則升至4.8%（業(yè)主平均心理價(jià)格也降至3.97萬(wàn)）。

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